第一章  总则

 

第一条  为进一步规范本区农村集体资产交易行为，确保交易过程公开、公平、公正，加强基层廉洁建设，保障农村集体经济组织股东合法权益，促进经济发展，根据《广东省农村集体资产管理条例》《广东省农村集体经济组织管理规定》《广州市农村集体资产交易管理办法》的规定，结合本区实际，制定本实施细则。

第二条  本实施细则所称的农村集体经济组织（以下简称“农村集体”），是指原人民公社、生产大队、生产队建制经过改革、改造、改组形成的合作经济组织，包括经济联合社、经济合作社和股份合作经济联合社（以下简称“经济联社”）、股份合作经济社（以下简称“经济社”）及其所属的经济实体。

本实施细则所指的农村集体资产交易，是指将农村集体资产承包发包、租赁、出让、转让以及利用农村集体资产折价入股、合作建设等交易行为。

第三条  本区行政区域内农村集体的资产交易行为及相关管理活动适用本实施细则。

第四条  本实施细则所指的农村集体资产包括：

（一）法律法规规定属于农村集体的耕地、荒地、山地、林地、草场、水面、滩涂等土地经营权以及经济发展用地、公共设施用地、宅基地等集体建设用地使用权；

（二）属于农村集体所有的森林、林木；

（三）农村集体投资投劳兴建和各种合作方式取得的建筑物、构筑物，以及购置的交通运输工具、机械、机电设备、农田水利设施和教育、文化、卫生、体育等设施；

（四）农村集体所有的有价证券、债权；

（五）农村集体与企业或者其他组织、个人按照协议及实际出资形成的资产中占有的份额；

（六）农村集体接受国家无偿划拨和其他经济组织、社会团体及个人资助、捐赠的资产；

（七）农村集体所有的商标权、专利权、著作权等无形资产；

（八）农村集体企业经营权；

（九）依法属于农村集体所有或者经营管理的其他资产。

国家投资建设但归农村集体实际管理使用的公益设施不属前款所列农村集体资产，不得交易。

农村集体应当对集体资产开展清理和建立台账，并进行年度盘点。

第五条  农村集体资产交易应当遵守相关法律法规，遵循民主决策、平等有偿、诚实守信和公开、公平、公正原则，不得侵犯集体和他人的合法利益。

 

第二章  工作机构及其职责

 

第六条  区农业园林局是全区农村集体资产交易管理机构，负责统筹、协调和指导全区农村集体资产交易管理工作，组织实施本实施细则。履行以下职责：

（一）指导全区农村集体资产交易平台和信息化监管平台的建设和管理；

（二）监督全区农村集体将农村集体资产交易情况录入农村集体资产信息化监管平台，监管农村集体资产信息化监管平台的使用情况；

（三）指导全区农村集体进行交易申请；

（四）监督交易进程以及合同的签订、变更；

（五）监督、提示合同期满前的交易申请；

（六）监督农村集体资产交易信息公开情况；

（七）调查处理交易过程中的相关投诉。

第七条  街道办事处负责协助区政府及其有关职能部门开展农村集体资产交易监督管理工作，指导辖区内农村集体开展农村集体资产清理、台账建立和年度盘点，组织农村集体资产进入交易服务机构交易，并指定该街道的交易管理机构。

街道交易管理机构，履行以下职责：

（一）负责辖区内农村集体资产交易平台和信息化监管平台街道办事处管理端口的管理和维护；

（二）监督辖区内农村集体将农村集体资产交易情况录入农村集体资产信息化监管平台，监管农村集体资产信息化监管平台的使用情况；

（三）指导辖区内农村集体进行交易申请，对农村集体资产交易的文件资料等进行审核；

（四）监督辖区内农村集体资产交易进程以及合同的签订、变更；

（五）监督、提示辖区内农村集体资产交易的合同期满前的交易申请；

（六）监督辖区内农村集体资产交易信息公开情况；

（七）调查处理辖区内农村集体资产交易过程中的相关投诉。

第八条  天河区农村集体资产交易中心（以下简称“区交易中心”）是天河区农村集体资产交易服务机构，其运作经费列入区财政预算，履行以下职责：

（一）建设和管理全区农村集体资产交易平台和信息化监管平台；

（二）发布全区农村集体资产交易流程，规范交易文本；

（三）为进入区交易中心交易的农村集体资产提供交易场所；

（四）审核交易文件资料的完整性、合规性以及产权、消防等项目信息披露情况；

    （五）统一发布农村集体资产交易信息；

（六）接受竞投意向人咨询和报名，审查竞投意向人资质；

（七）按照规定组织交易；

（八）指导区交易中心组织的交易项目的合同签订；

（九）保存管理区交易中心组织的交易项目的交易文件和交易活动记录等资料档案；

（十）对区交易中心组织的交易项目的合同归档备案；

（十一）记录交易主体的诚信情况。

区交易中心不对进场交易的农村集体资产的质量瑕疵、权属合法性瑕疵及合同违约等风险承担法律责任。

第九条  经济联社集体资产交易站（以下简称“联社交易站”）是该经济联社农村集体资产的交易服务机构，履行以下职责：

（一）负责该经济联社农村集体资产交易平台和信息化监管平台村级管理端口的管理和维护；

（二）负责将该经济联社农村集体资产交易情况录入农村集体资产信息化监管平台；

（三）对该经济联社农村集体资产交易申请资料进行编制审核，并提交街道交易管理机构审核；

（四）建设和管理交易场所；

（五）接受竞投意向人咨询和报名，审查竞投意向人资质；

（六）按照规定组织交易；

（七）组织该经济联社农村集体资产交易合同签订；

（八）保存管理该经济联社农村集体资产交易文件和交易活动记录等资料档案；

（九）对该经济联社农村集体资产交易的合同归档备案；

（十）记录交易主体的诚信情况。

联社交易站实行村领导班子（村党组织领导成员和经济联社董事会成员）领导下的经济联社董事长（法定代表人）负责制。

第十条  加快电子竞价交易系统建设，丰富交易方式，优化农村集体资产交易流程。

 第十一条  农村集体应当按照《广东省农村集体资产管理条例》规定公开集体资产交易相关信息，建立集体资产和经济合同台账，将集体资产交易及相关经济合同台账、财务收支情况录入农村集体资产信息化监管平台，对集体资产实行动态管理。

 

第三章  交易方式

 

第十二条  农村集体资产应当进入农村集体经济组织所在地的交易服务机构进行交易，严禁将集体资产通过分割立项、化整为零的方式降级交易。

符合以下条件之一的农村集体资产交易项目，必须进入区交易中心交易：

（一）单宗合同面积20亩以上（含20亩）或出租年限在10年以上（含10年）的耕地、荒地、林地、水面、自留地等农用地经营权承包；

    （二）单宗合同标的总金额100万元以上（含100万元），或单宗合同面积1000平方米以上（含1000平方米），或出租年限10年以上（含10年）的集体物业（含厂房、仓库、办公楼、商铺、市场等）使用权发包、出租；

（三）建设用地使用权转让（含以建设用地使用权为条件进行的合作建设）、出租，房产物业等资产出售、出让、转让，或原值100万元以上（含100万元）一般固定资产出售、出让或转让。

建设用地使用权转让（含以建设用地使用权为条件进行的合作建设）、出让、出租等重大资产交易也可通过广州公共资源交易中心进行。

上款规定标准以下的农村集体资产进入联社交易站交易。

第十三条  农村集体资产应当采取公开竞投、公开协商等方式进行交易。不得设立条件限制或者排斥潜在竞投人，不得对潜在竞投人实行歧视待遇,确有需要设立条件的，须经经济联社股东代表大会或经济社全体股东（户代表）大会专项表决。法律、法规、政策另有规定的，从其规定。

第十四条  符合下列情形之一的项目，可以不采取公开竞投方式：

（一）发展幼儿园、学校、养老院等公益事业项目和社区居委、社区垃圾站、卫生服务中心、变电站、邮政所等公共配套服务项目；

（二）地铁、市政建设等政府投资并与农村集体发生经济关系的公共设施建设项目；

（三）经连续两次采用公开竞投方式交易都因无人报名而未能成功交易的项目；

（四）以集体建设用地使用权以外的集体资产折价入股、合作建设的项目。

确定前款第一项事项不采取公开竞投方式进行交易的项目，交易完成后，原则上不得改变项目用途。确需改变项目用途的，须经经济联社股东代表大会或经济社全体股东（户代表）大会专项表决。

确定前款第三项事项不采取公开竞投方式进行交易的项目，必须将最后一次发布的交易文件作为采用协商谈判的要素之一。

拟采取协商谈判方式交易的，由农村集体提出申请，街道交易管理机构审核，经街道办事处批准后报区农业园林局备案，并经经济联社股东代表大会或经济社全体股东（户代表）大会表决通过，方可以实施。

第十五条  符合下列条件的项目，可采取协议续约：

（一）原合同到期前（一年内）；

（二）所辖街道办事处专门研究审核同意；

（三）必须委托具备法定资质的资产评估机构进行评估；

（四）村级项目必须经经济联社股东代表大会表决通过，社级项目必须经经济社全体股东成员大会表决通过；

（五）表决结果公示无异议。

 

第四章  交易程序

 

第十六条  农村集体资产公开交易前，农村集体(即“项目业主单位”)应当向所在街道交易管理机构申报交易意向。街道交易管理机构应当针对交易意向所涉项目的行业、类别和特点，根据区域产业发展规划、环保要求、安全生产等提供指引。

街道交易管理机构应当在收到交易意向申报材料后，在5个工作日内作出回复。

第十七条  项目业主单位应当在完成交易意向登记后编制交易文件，并将交易文件按照层级民主决策进行表决。交易文件应当包括以下内容：

（一）拟交易资产的详细信息（含产权、消防等）；

（二）交易方式及竞投人资格条件；

（三）交易底价及递增幅度；

（四）交易保证金数额；

（五）因竞得人原因未签订合同的，竞得人交易保证金的处理方式；

（六）合同期限及合同履约保证金数额；

（七）违约责任。

交易保证金数额一般不得高于合同金额（以交易底价计算）的2%或首年租金（以交易底价计算）的30%。

合同履约保证金数额一般不得高于合同金额（以成交价计算）的10%或首年租金（以成交价计算）的30%。

交易保证金、合同履约保证金具体数额由农村集体在上述范围内民主表决决定。

第十八条  提交到区交易中心进行交易的，项目业主单位须委托具备法定资质的资产评估机构对农村集体资产价值进行评估，并根据资产评估结果确定交易底价。

提交到联社交易站进行交易的，项目业主单位可以根据市场价格提出交易底价，但法律、法规规定必须进行资产评估的，交易底价应当根据资产评估结果确定。

第十九条  需要进行资产评估的农村集体资产，由项目业主单位在广东省资产评估机构备选库中选取资产评估机构。

评估程序须按《广东省农村集体资产管理条例》规定的程序执行。

第二十条  农村集体资产交易项目按下列层级民主决策制度进行表决：

（一）建设用地、房产物业等资产出售、出让或转让交易必须经过股东大会或户代表大会审议通过。

（二）下列交易事项可以由经济联社股东代表大会或经济社全体股东（户代表）大会审议通过：

1．通过公开竞投方式进行的合同总金额1000万元以上（含1000万元）的出租类交易；

2．以建设用地使用权为条件的合作建设；

3．符合规定条件的协商谈判交易及续租交易；

4．除建设用地、房产物业以外的经济联社原值100万元以上（含100万元）、经济社原值10万元以上（含10万元）一般固定资产出售、出让或转让。

（三）通过公开竞投方式进行的合同总金额1000万元以下（不含1000万元）的出租类交易文件可以由村领导班子成员或经济社理事会会议审议通过，班子成员或理事会会议审议交易文件时，必须有监事会成员列席。

以上交易事项的审议，必须一事一审议。审议表决事项须按《广东省农村集体经济组织管理规定》执行。

第二十一条  项目业主单位应当自民主表决通过之日起180日内向街道交易管理机构提交以下资料，超过180日未提交的，必须重新进行民主表决：

（一）相关表格、文件，包括：

1．《天河区农村集体资产交易预登记表》；

2．经民主表决通过的《天河区农村集体资产交易文件》；

3．农村集体全部成员名单、参加表决成员名单及《天河区农村集体资产交易民主表决情况表》；

4．《天河区农村集体资产交易受理表》。

（二）项目业主单位法定代表人的身份证明、《广东省农村集体经济组织证明书》；若为公司的，须提供组织机构代码证。

（三）标的物现状图片资料或四至图。

（四）标的物权属的有效证明材料。

（五）交易项目的《评估报告书》或《估价报告书》。

（六）交易合同样本及竞投须知。

（七）按照法律、法规、规章等有关规定需要提交的其他材料。

街道交易管理机构应当在接收资料后5个工作日内完成审核，根据标的物的面积、交易金额或交易性质等确定交易服务机构，并将资料转交该机构。

第二十二条  资料齐全的，交易服务机构应当自收到资料后5个工作日内在天河区党风廉政建设信息公开平台、天河区农村集体资产信息化监管平台、天河区信息网等信息平台公开发布。项目业主单位应当同时在其信息公开栏（“三公开”栏）、标的物所在地等处发布交易公告。交易公告应当包括以下内容：

（一）交易项目基本概况（含产权、消防等）；

（二）交易底价；