2018的中央一号文件，即《中共中央国务院关于实施乡村振兴战略的意见》，提出要 “适度放活宅基地和农民房屋使用权，不得违规违法买卖宅基地，严格实行土地用途管制，严格禁止下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆”。中央农村工作领导小组办公室（中央农办）主任韩俊对此的解释是，适度放活宅基地和农民房屋使用权，不是让城里人到农村买房置地，而是吸引资金、技术、人才等要素流向农村，使农民闲置住房成为发展乡村旅游、养老等产业的有效载体。
      一、相关内容解读
     从法律角度来看，作为一种主要财产，农村宅基地及农房应具有物权，应享有四项权能，即占有、使用、收益、处分。按以往政策，农村宅基地及农房的占有、使用权可以理解为归于农民，但这种占有和使用受到很大限制，主要限于自住，收益权基本无从谈起，而处分权则归集体经济组织（村、队等）。
就中央一号文件表述来看，“不得违规违法买卖宅基地”，意味着宅基地及农房的处分权即买卖，没有变化，原则上仍然禁止。至于“严格实行土地用途管制，严格禁止下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆”，仅从该表述可能无法看出将如何放活宅基地及农房使用权，反而在用途上明确了“别墅大院和私人会馆”的限制。上述中央农办负责人的解释，虽强调文件不是鼓励城里人到农村买房置地，但给出了“放活”的明确方向，即“乡村旅游、养老等产业”。
      二、政策落地需要解决的几个问题
      第一，地区平衡问题。按目前政策口径来看，如果宅基地和农房的“放活”仅限于“旅游”、“养老”两种具体土地用途，那么实际上能够享受这波政策红利的农民可能只限于特定地区的少数。更为突出的是，按照目前经济发展水平来看，可能具有旅游、养老资源的地区，其本身就已经在经济上领先于很多缺乏相应资源的地区。新政策施行后，可能会导致富者愈富的情形。
      第二，建筑质量验收与建筑行政审批等《建筑法》相关问题。
现如今要将宅基地和农房投入旅游和养老产业，这便产生了不特定人员的公共安全问题，建筑层数及复杂程度都势必大幅提高，农民自身也很可能不再居住于其中。本质上，此类土地和房屋已由居住用房转为面向社会全体成员的商业住房，因此《建筑法》及其质量管理体系便产生了适用方面的需求。否则，未来建筑安全恐怕会成为一个大问题。
      第三，专有名词的含义与技术细节问题。此次中央一号文件已提到对土地管理方面法律法规的修改。但是不得不考虑的是，所谓旅游或养老用地，在《土地分类》中根本没有任何直接描述，所以如若修改法规，可能也并不是简单添改文字的小修订，而是可能需要比较大幅度的改动。如果对旅游、养老用地的含义不加以明确，则中央一号文件同时强调的“严格实行土地用途管制”的目标就可能落空。因为，几乎所有项目其实都有可能打擦边球，都可以将自己包装为旅游或养老项目。如若这般，则无论是项目的施工与经营，还是政策的落实与管控，都将面临巨大挑战。
      最后，乡村规划细化问题。《城乡规划法》对乡镇、村规划均有原则性规定，但规定相对简单。实践中，一般村镇也都有其土地利用规划，但毕竟此前乡村土地用途明确而简单，一般可能没有旅游或养老的规划。因此，从长远来看，可能需要对相应乡村规划进一步细化，以避免“蜂拥而上”而给乡村环境及资源造成不利影响甚至巨大破坏。
      三、几点延伸思考
      首先，“放活”范围能否加大？如前所述，宅基地和农房作为财产，在法理上本应具有占有、使用、收益、处分四项基本权能，但现今事实上仅可能具有占有和有限的使用权能，收益和处分权均甚微。现拟将宅基地和农房“放活”到旅游和养老用途，属于对其使用权能的拓展。“土地流转”、“宅基地盘活”此类提法毕竟已有多年，现在能否进一步给宅基地和农房松绑？
      其次，“放活”能否与其他社会治理问题相结合？鉴于近年来经济的发展，不同地区间，主要是东、中、西部地区之间呈现出产业转移和承接的现象与趋势。除旅游、养老项目以外，一些工业及其他产业项目是否也可以考虑？
再次，能否仿照现行出让制度，对农村宅基地实行使用权性质的出让？从实践角度来看，经过此前多年的开发与发展，真正仍留由农村集体经济组织和农民掌握控制的旅游或养老资源并不多。从投资角度来说，无论是深度开发还是规模化经营，都难绕开一个产权问题。如果由农民自行开发和经营自家宅基地和农房，则面临资金问题。如果引入投资人，则面临租赁期限相对较短，投资收益难以保证的问题。这与改革开放初期推出土地出让政策的背景类似。是否可以效仿国有土地出让制度，在不涉及所有权的前提下，对农村宅基地也适用或另行开发一套出让制度？
      （来源：澎湃新闻）